Rechtssprechung: Mietrecht
Neugierige Vermieter
Seitdem der Markt für Wohnungen und Gewerberäume zunehmend von den Interessen der Mieter bestimmt wird, weil ein Überangebot von Räumen besteht, versuchen Vermieter verstärkt, ihre Mieter langfristig zu binden. Wenn einem Vermieter das gelungen ist, kann der Mieter in die Verlegenheit kommen, dass das Mietobjekt seinen inzwischen veränderten familiären, betrieblichen oder finanziellen Verhältnissen nicht mehr entspricht. Der Gesetzgeber hat diesem typischen Problem Rechnung getragen, indem er dem Mieter unter diesen Umständen ein Recht zur Untervermietung eingeräumt hat. Der Vermieter kann die Unterver-mietung nicht grds. ablehnen, sondern nur wegen spezieller Eigenschaften des konkreten Untermieters. Deshalb muss der Mieter, der untervermieten will, entsprechende Fragen des Vermieters beantworten, bevor der Vermieter über die Untervermietung im Einzelfall entscheidet. Wenn der Vermieter die Untervermietung unberechtigt ablehnt, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Der Vermieter darf nach dem Namen und der aktuellen Anschrift des beabsichtigten Untervermieters fragen, damit er sich über ihn erkundigen kann, und bei Gewerbemietverhältnissen auch danach, welches Gewerbe der Untermieter in den Räumen ausüben will. Nun hat der BGH (XII ZR 92/04) am 15.11.06 entschieden, dass der Vermieter von Gewerberäumen sich auch für die wirtschaftliche Situation des Untermieters interessieren darf, weil auch die ihn berechtigen kann, die Untervermietung im Einzelfall abzulehnen.
Zumindest wenn der Vermieter ein schützenwertes Interesse nicht nur an regelmäßiger Miete, sondern auch daran hat, dass die Mieträume nicht leerstehen, muss er prüfen können, ob der Untermieter sein Gewerbe wird auf Dauer in den Mieträumen ausüben können. Der Mieter muss ihn mit allen für diese Prognose erforderlichen Daten versorgen, insb. mit den voraussichtlichen laufenden Kosten, darunter an erster Stelle die Höhe des Untermietzinses. Ein solches schützenswertes Interesse des Vermieters besteht sicherlich bei Ladenlokalen in Einkaufszentren, deren Leerstand sogleich die Attraktivität der benachbarten Ladenlokale beeinträchtigt.
Mieter, die solche Räume verlassen wollen, sollten ihren Vermieter deshalb zunächst allgemein um eine Zustimmung zur Untervermietung bitten. Wenn sich der Vermieter pauschal weigert, steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht zu. Wenn der Vermieter nicht prinzipiell ablehnt, sondern nach Einzelheiten fragt, wird der Mieter antworten müssen. Je nachdem, wie sich der Vermieter dann entscheidet, wird sich der Mieter einen neuen Untermieten suchen müssen, an den bereits gefundenen untervermieten oder vorzeitig kündigen dürfen.
abgelegt unter Mietrecht am 23. Januar 2007
