Wenn sowohl der Verwalter als auch (falls überhaupt vorhanden) der Beirat die persönliche Verantwortung scheuen, lassen sie die Eigentümer darüber abstimmen, ob die Rechnung des Bauunternehmers beglichen und seine Arbeiten so im Wesentlichen akzeptiert werden sollen. Wenn die Mehrheit dann beschließt, die Rechnung aus der Kasse der Gemeinschaft zu begleichen, ärgert sich die weniger großzügige Minderheit oft und fragt sich, ob und wie sie diesen Beschluss (den der Verwalter schließlich ausführen muss) aus der Welt schaffen kann. Das Berliner Kammergericht - 24 W 88/07 - hatt nun in seinem Beschluss vom 27.8.07 die Gelegenheit, einen solchen Fall zu bewerten:

Wenn die beschließenden Miteigentümer erkennen können, dass dem Bauunternehmer der geforderte Werklohn nicht zusteht, z.B. weil sein Werk unter Mängeln leidet, entspricht es nur in Ausnahmefällen den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung (denen alle Miteigentümer verpflichtet sind), ihn zu bezahlen. In der Regel ist ein solcher Mehrheitsbeschluss also gerichtlich anfechtbar, so dass ihn der Verwalter nicht ausführen muss, sobald er angefochten wird. Im Anfechtungsprozess müssen diejenigen Miteigentümer, die den angefochtenen Beschluss verteidigen wollen, erklären, weshalb es im konkreten Fall doch im Interesse der Gemeinschaft zu verantworten ist, den Bauunternehmer zu bezahlen.

Wenn der potentielle Existenzgründer ein solches Gutachten beauftragt, weiß er zumeist noch nicht, ob er sich selbstständig machen wird. Denn er kann diesen Schritt ohne die noch nicht bewilligte öffentliche Förderung oder ohne den noch nicht zugesagten Kredit nicht finanzieren.

Der BGH mußte nun klären, ob der Beraterkunde in dieser frühen Phase schon als “Unternehmer”, oder noch als “Verbraucher”  handelt. Denn als letzterer könnte er z.B. den in seiner Wohnung oder im Internet geschlossenen Beratervertrag oder Gutachtenauftrag widerrufen und das Honorar verweigern. In seinem Urteil vom 15.11.07 - III ZR 295/06 - hat der BGH den Existenzgründer zu diesem Zeitpunkt noch als Verbraucher gesehen, weil das Gutachten die Entscheidung erst vorbereiten solle, ob überhaupt ein Unternehmer gegründet würde. Sei diese Entscheidung aber bereits gefallen, aber noch nicht ausgeführt, insb. der Betrieb noch nicht aufgenommen worden, sei der Existenzgründer schon als Unternehmer zu behandeln - z.B. wenn er (künftige) Geschäftsräume  miete oder Geräte für seinen künftigen Betrieb anschaffe. In dieser späteren Phase stehen ihm die Widerrufsrechte eines Verbrauchers nicht mehr zu; lediglich bei sog. “Existenzgründungskrediten” bis 50.000 € wird er dank einer speziellen gesetzlichen Regelung wie ein Verbraucher behandelt (obwohl er keiner mehr ist).

In verschiedenen Urteilen hat der BGH dieses “Überwälzen” der Schönheitsreparaturen (das Gesetz weist nämlich dem Vermieter diese Pflicht zu) grundsätzlich für wirksam gehalten. Die jeweilige Klausel muß jedoch klarstellen, dass nur ein tatsächlich während der Mietzeit eingetretener Verschleiß auszugleichen ist. Sog. “starre” Fristenklauseln, die keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume nehmen, sind deshalb unwirksam. Mit seinem Urteil vom  12.9.07 - VIII ZR 316/06 - hat der BGH diese Rechtsprechung nun auf die Klauseln ausgedehnt, die dem Mieter zu einer “Endrenovierung” bei Auszug verpflichten wollen: Wenn es im Mietvertrag kategorisch heißt “Die Wohnung ist bei Auszug renoviert zurückzugeben”, ist der Mieter gerade nicht verpflichtet. Denn diese Klausel berücksichtigt nicht, dass die Räume beim Auszug des Mieters eventuell noch nicht renovierungsbedürftig sind - sei es, weil der Mieter sie kaum benutzt oder weil er sie vor kurzem noch renoviert hat.

Mieter sollten also die sie (angeblich) verpflichtenden Klauseln in Mietverträgen genau prüfen, bevor sie wie vom Vermieter verlangt renovieren.

Darf der Architekt nun, nachdem er seine Tätigkeit abgeschlossen hat, seinem Kunden statt des (nicht wirksam) vereinbarten niedrigen Honorares das höhere gesetzliche berechnen ? Grundsätzlich ja - nur in Ausnahmefällen muss er sich an der unwirksamen Vereinbarung festhalten lassen. Voraussetzung einer solchen Ausnahme ist zunächst, dass der Kunde die gesetzliche Regel weder kannte noch kennen mußte, gewerbliche Auftraggeber des Architekten wie Bauträger oder Kollegen (viele Planungsaufträge werden ja an Subunternehmer vergeben)  werden also nicht geschützt. Weiterhin muss der ahnungslose Kunde in schutzwürdiger Weise darauf vertraut haben, dass sein Architekt nur das vereinbarte Honorar verlangen werde.

Das OLG Köln ließ es in seinem Urteil vom 12.11.06 - 3 U 191/05 - für ein solches Vertrauen ausreichen, dass der Bauherr das vereinbaarte niedrige Architektenhonorar in seinen Anträgen auf öffentliche Bauförderung angegeben hatte und dass das gesetzliche Honorar um ca. 2/3 über dem vereinbarten lag. Der Bauherr habe sich  offenbar bei der Kalkulation seines Vorhabens auf das niedrige Honorar eingerichtet, so dass ihm eine derart erhebliche Kostensteigerung nicht zugemutet werden könne.

Wenn sich dieser Ansatz durchsetzt, sind Bauherren privater, also selbst zu nutzender Einfamilienhäuser vor Nachforderungen ihrer Architekten grds. geschützt. Denn ihre Vorhaben sind durchweg knapp kalkuliert und öffentlich gefördert. Es bleibt also abzuwarten, ob sich andere Oberlandesgerichte dieser - durchaus  bauherrenfreundlichen - Rechtsprechung anschließen.

Der BGH - VIII ZR 182/06 - hat nun am 18.4.07 entschieden, dass der Mieter grds. dem Vermieter die Chance geben muss, auch einen solchen Mangel zu beseitigen, bevor er fristlos kündigt. Lediglich in Ausnahmefällen muss er nicht darauf warten - nämlich wenn eine Mängelbeseitigung aussichtslos erscheint oder wenn ihm ein Abwarten nicht zumutbar ist, z.B. weil die gesundheitlichen Gefahren zu groß sind.

Außerdem versuchte der BGH bei dieser Gelegenheit, mit einem weit verbreiteten Irrglauben aufzuräumen: Zwar ist sichtbarer Schimmel stets ein optischer Mangel, jedoch gefährdet er nicht immer die Gesundheit der Bewohner oder sonstigen Nutzer. Der optische Mangel allein wiegt nicht so schwer, dass er den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen könnte. Der Mieter muss also darlegen und ggf. beweisen, dass in den gemieteten Räumen bestimmte Schimmelpilze gedeihen, deren giftige Fäden oder Sporen in der Raumluft enthalten sind; das wird ihm regelmäßig nur mit einem biologischen und medizinischen Gutachten gelingen.

Der für das Baurecht zuständige 7. Zivilsenat des BGH (VII ZR 236/05) entschied nun diese Frage: Die Gemeinschaft kann es per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, die Gewährleistungsansprüche der einzelnen Käufer - insb. die auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten - gegen den Bauträger durchzusetzen. Erst nachdem sie solches beschlossen hat, dürfen die einzelnen Eigentümer bzw. Käufer nicht mehr isoliert vorgehen. Im Ergebnis wird dem Báuträger mit Stimmenmehrheit in der Gemeinschaft so die Möglichkeit genommen, gegenüber den Gewährleistungsansprüchen zu “mauern”, indem er die Gemeinschaft durch sein Abstimmungsverhalten zur Untätigkeit verurteilt, gleichzeitig aber den einzelnen Eigentümern Gewährleistungsrechte am Gemeinschaftseigentum abspricht. Der 7. Zivilsenat entschied am 12.4.07 außerdem, dass die einzelnen Eigentümer die Gemeinschaft zusätzlich ermächtigen können, auch Ansprüche zu verfolgen, die sich aus Mängeln am Sondereigentum ergeben. Das stärkt die Position der Eigentümer erheblich, weil sie so ihre Rechte bei erheblich geringerem Kostenrisiko – das ihnen keine Rechtsschutzversicherung abnimmt – verfolgen (lassen) können. Denn häufig haben Mängel am Gemeinschafts- und am Sondereigentum denselben Grund, so dass bautechnische Fragen mit einem einzigen Gutachten geklärt werden können.

Die Unternehmen neigen dazu, dieses ihnen selbstverständlich unangenehme Widerrufsrecht ihrer Kunden möglichst unattraktiv darzustellen. Der 7. Zivilsenat des BGH (VII ZR 122/06) mußte nun eine solche Widerrufsbelehrung überprüfen. Das betroffene Unternehmen hatte die sich für den Verbraucher aus einem Widerruf ergebenden Pflichten detailliert dargestellt, jedoch vergessen, seine eigenen Pflichten zu erwähnen – insbesondere die, bereits erhaltene Zahlungen zu erstatten. In seinem Urteil vom 12.4.07 stellte das Gericht klar, dass eine Belehrung über das Widerrufsrecht, um die Widerrufsfrist beginnen zu lassen, den zu schützenden Verbraucher mindestens darauf hinweisen muss, dass der Unternehmer nach einem Widerruf alle erhaltenen Leistungen dem Verbraucher zurückgeben muss. Da die Belehrung im zu beurteilenden Fall dieser Anforderung nicht genügte, hatte die zweiwöchige Frist überhaupt noch nicht begonnen, so dass der Verbraucher den Vertrag noch wesentlich später widerrufen konnte.

Allerdings gilt dies nur, wenn die im Ausland geschlossene Ehe nach dem Recht des jeweiligen Staates rechtmäßig ist, was ggf. in Deutschland von den Standesämtern oder der Ausländerbehörde überprüft wird.

Das OVG Münster ( 18 B 1682/06 ) hat jetzt in einem Fall entschieden, dass eine in Dänemark geschlossene Ehe, welche nach dem dänischem Ehegesetz unwirksam war, keine Anspruch auf einen Aufenthaltstitel in Deutschland begründet. Dies galt obwohl in Dänemark ein Trauschein ausgestellt worden war.

In dem entschiedenen Fall hat der ausländische Partner keinen rechtmäßige Aufenthaltstitel für Dänemark bzw. das Schengengebiet.

Nach dänischem Recht dürfen aber nur Ausländer in DK heiraten, wenn sie sich rechtmäßig in Dänemark aufhalten. Eine in Deutschland ausgestellte Duldung genügt diesen Anforderungen nicht.

Da die geschlossene Ehe nicht den Anforderungen des dänsichen Ehegesetzes entsprach, konnte sie nach Ansicht des OVG Münster auch keinen Anspruch auf Aufenthalt in Deutschland begründen.

Wer im Ausland heiraten möchte, sollte sich also zuvor vergewissern,  dass die Heirat den Vorschriften des jeweiligen “Heiratslandes” entspric

Das Berliner Kammergericht hatte nun die Gelegenheit, in seinem Beschluss vom 6.2.07 (6 U 199/06) für einen solchen Fall die Grenze zwischen einfacher und grober Fahrlässigkeit, also zwischen normalen und besonderem Leichtsinn zu ziehen. Die versicherte Bewohnerin hatte auf  ihrem Nachttisch eine Grabkerze brennen lassen, das Fenster zum Lüften geöffnet, das Schlafzimmer verlassen und dessen Tür hinter sich geschlossen. Irgendwann war dann die Grabkerze auf das Bett gefallen und hatte es entzündet. Das Gericht hielt dieses Verhalten für allzu sorglos, weil sich der Bewohnerin die von ihr verursachte Brandgefahr geradezu hätte aufdrängen müssen. Die Grenze vom zwar bereits einfach fahrlässigen, also vorwerfbarem Verhalten zu einem besonders leichtsinnig, also gesteigert vorwerfbarem sei überschritten. Die Hausratversicher-ung mußte nicht zahlen.

Den Einwand der Bewohnerin, sie sei durch das spannende Fernsehprogramm abgelenkt worden und habe so die Kerze vergessen, liess das Gericht nicht gelten. Schließlich habe sie sich bewußt abgelenkt, indem sie das Fernsehgerät eingeschaltet habe. Nur überraschende Ereignisse wie z.B. ein unerwarteter Besuch oder Telefonanruf, die die Gedanken an die brenndne Kerze in den Hintergrund drängen, könnten ein solches Fehlverhalten entschuldigen.

Dem Urteil vom 22.11.06 (VIII ZR 72/06) zufolge muß der Käufer eines so im Vertrag bezeichneten Autos mit ihm sofort verkehrssicher losfahren können. Er kann jedoch nicht erwarten, dass dieser Zustand länger anhält. Denn auch ein Fahrzeug, das nach einer gewissen Fahrstrecke wegen eines schon anfänglich vorhandenen Mangels liegen bleibt, sei bei Vertragsschluss schließlich fahrbereit gewesen. Auf welche Fahrstrecke sich der Käufer eines “fahrbereiten” Autos verlassen darf, ließ das Gericht offen - im konkreten Fall war sie mit 1.000 km jedenfalls überschritten.

Gleichzeitig konnte sich das Gericht mit der Unsitte vieler Händler auseinandersetzen, private Strohmänner als Verkäufer vorzuschieben, um der schärferen Gewährleistungpflicht des Unternehmers zu entgehen. In einem solchen Fall - so entschied das Gericht - richten sich die Gewährleistungs-ansprüche des Käufers nicht gegen den vorgeschobenen Verbraucher, sondern gegen den Händler als Hintermann - und der haftet dann als Unternehmer.